雷州、徐闻、遂溪、廉江、吴川——湛江的自建房大多是「一层做生意、二层以上住人」，或者整栋出租。这种房子和城里的商品房逻辑完全不同：结构是你自己的，改的自由度高，风险也高；水电要按整栋重算，不能照抄商品房那一套。
这七条不是理论，是从自建房项目里一条条踩出来的。前三条关系到安全，后四条关系到住进去以后的日子。
砖混结构大部分墙体承重，能开的洞很有限；框架结构的墙是填充墙，可拆改空间大，但柱和梁不能碰。判断方式不是敲一敲听声音，是看原始图纸，或者找结构工程师现场复核。需要开洞、加层的，必须由有资质单位出图。
外立面改动、加层、外挑，都受规划与报建约束。很多人的做法是「先做了再说」，后期被要求整改，拆改费用比原造价还高。动外立面之前，先确认能不能批。
自建房常把二层改成仓库、三层放设备、屋顶加水箱。这些都会改变楼板荷载。不核算就上，短期看不出问题，长期是开裂和下沉。
一层店面、二层以上住人、或者整栋出租，三种用法对应的进户线、总配电、给水管径、热水方案完全不同。按商品房那套（一户一表、常规容量）套上去，结果就是空调用不起来、热水不够用、经常跳闸。
一层做店、上面住人，要解决：独立出入口（住户和顾客不能走同一个门）、独立计量（水电分开算）、防火分隔（商业和住宅之间）。这三件不解决，后期办证会卡住。
自建房卫生间常做下沉式，如果不做同层排水、不做存水弯，返味和漏水是必然的。这一项在报价里占比不大，但它是后期最常出问题的地方。
整栋出租做长租公寓，房间要标准化：同一尺寸的卫生间、同一位置的水电点位、同一规格的家具。房型越乱，后期维护越贵，招租也越慢。
自建房改生产场地、改仓库，要过三关：楼板荷载核算、消防分类与疏散、货运通道与卸货平台。它不是「装修」，是按工业项目的规范来做。
自建房最容易超预算的原因，是把「盖房子」和「装修」混在一笔账里算。正确做法是分成两笔：
| 分项 | 内容 | 说明 |
|---|---|---|
| 主体结构 | 基础、柱梁板、砌墙、屋面 | 按建筑造价算，通常按平方米或按图纸算量。这部分不属装修，别混进装修单价里比价。 |
| 水电预埋 | 进户线、总配电、给排水主管、弱电箱 | 要在主体施工时同步做，后期补做代价很大。容量按整栋实际用途核定。 |
| 装修工程 | 墙地面、吊顶、门窗、卫浴、橱柜、涂饰 | 这才是通常说的「装修单方」，280–675 元/㎡ 这个区间指的就是这一段。 |
| 外立面 | 瓷砖/涂料/石材、窗、栏杆、雨棚 | 单独列项。外立面是最容易「先做了再说」的部分，也是最容易被要求整改的部分。 |
| 室外与配套 | 院子、围墙、化粪池、排水沟 | 乡村自建房常忽略，实际占预算不少。 |
如果一家公司给你一个「整栋 XX 万」的总价，不给分项，那这份报价没法比价，也没法控制变更。要求拆到上表这五段，每一段单独列量、列单价，你才能知道钱花在哪。
以 500㎡ 左右、三层、含简装为例，从开工到能住，正常是 4–6 个月。拆开看：
| 阶段 | 内容 | 参考工期 |
|---|---|---|
| 报建与放线 | 确认报建手续、放线、验线 | 2–4 周（视手续进度） |
| 基础与主体 | 基础、柱梁板、砌墙、屋面封顶 | 8–12 周 |
| 水电预埋与外墙 | 管线预埋、外立面、门窗安装 | 4–6 周 |
| 室内装修 | 墙地面、吊顶、卫浴、橱柜、涂饰 | 6–10 周 |
| 收尾与验收 | 洁具灯具安装、保洁、验收 | 2–3 周 |
最容易拖的不是施工，是「等」：等报建、等材料、等门窗定制、等水电开户。这几项如果不在开工前锁定，工期一定会往后推。
可以整栋做（结构 + 装修），也可以只做装修（结构由别的队伍做）。两种都接。
只做装修的话，我们会先做三件事：核结构（哪些墙能动）、核水电容量（够不够用）、核报建（外立面能不能改）。这三件事不清楚，不动手。
服务范围覆盖湛江全域：赤坎、霞山、坡头、麻章、遂溪、徐闻、廉江、雷州、吴川，县城乡镇不加远程费。
说明：本文讲的是做法与判断标准，不含任何价格承诺。结构计算签章由有资质单位出具，我们负责按图施工。
